Влітку 2025 року ОСББ “Форсаж-2” у будинку №148 на вулиці Робочій у Дніпрі стало переможцем міського конкурсу “Очима соцмереж – найкраще подвір’я Чечелівського району”. Двір справді має охайний вигляд: висаджені десятки декоративних рослин, облаштовані клумби, територія доглянута й фотогенічна. Водночас мешканці наголошують, що озеленення та основні роботи з благоустрою були виконані ще у 2007-му році силами самих співвласників і попереднього складу ОСББ, і не є заслугою нинішнього керівництва будинку. А за привабливою картинкою, додають вони, ховаються великі проблеми.
Відео з мешканцями цього будинку періодично з’являються у TikTok-акаунті голови ОСББ «Форсаж-2» Аліни Кудлай. На кадрах — люди у дворі та під’їздах під час побутових ситуацій, часто з образливими коментарями. Обличчя при цьому не приховуються. За словами жителів, жодної згоди на зйомку чи публікацію таких матеріалів вони не надавали.
Саме це стало приводом для того, щоб журналісти поспілкувалися зі співвласниками будинку. З’ясувалося, що відео в TikTok — лише верхівка конфлікту, який триває вже кілька років.
Крім публікації відео у популярній соцмережі, люди заявляють про незаконне відеоспостереження, сумнівні збори, які зараз оскаржуються в суді, та встановлення “розумного ліфта”, доступ до якого обмежують, зокрема для пенсіонерів. Мешканці кажуть: замість безпеки і порядку отримали тиск, страх і життя “в гарній клітці”.
“Нас знімають без дозволу і викладають у TikTok”
За словами мешканців, камери відеоспостереження у дворі та будинку були встановлені без рішення загальних зборів і без згоди співвласників. Доступу до них вони не мають.
«Поставила камери без дозволу і рішення зборів, зібравши своїх прихильників і під виглядом того, що так ми будемо в безпеці. Насправді йде приховане стеження за всіма мешканцями, які знаходяться у дворі. Тобто доступ є тільки в неї. Доступ до цих камер має тільки вона», — розповіла одна з мешканок, яка проживає в будинку.
Вона додала, що відео з камер без згоди людей використовуються для публікацій у TikTok, де з’являються обличчя мешканців, образи та наклепи. Так, у дворі та будинку сформувалася атмосфера страху.
«Без дозволу знімаються відео з камери і виставляються. Проводяться провокації, почалося цькування, переслідування. Обличчя і відеоряд підставлений так, щоб зробити винним тебе. Якщо ми десь зустрілися і поговорили, завтра вже може бути відео про те, як ми розмовляли, і її бачення, про що саме», — каже жінка і зазначає, що жодного контролю чи прозорості щодо використання відео немає.
Українське законодавство чітко визначає межі втручання у приватне життя людини, навіть якщо йдеться про двір або під’їзд багатоквартирного будинку. Навіть якщо відео було зняте у місці загального користування — у дворі, під’їзді чи біля ліфта — його подальша публікація у соціальних мережах без дозволу людини вважається порушенням її прав.
Окрему правову оцінку має ситуація з відеоспостереженням. Закон України «Про захист персональних даних» визначає, що відеозапис із камери, на якому можна ідентифікувати людину, є персональними даними. Їх збір і використання можливі лише за наявності:
- законної мети (наприклад, забезпечення безпеки);
- чітко визначеного порядку доступу до відео;
- поінформованості осіб про зйомку;
- та згоди суб’єктів персональних даних.
Це порушення загальновизнаних правил співжиття, принципів людської моралі та порушення ст.32 Констітуції України: не допускається збирання, зберігання, використання та поширення конфіденційної інформації про особу без її згоди, крім випадків, визначених законом, і лише в інтересах національної безпеки, економічного добробуту та прав людини.
Відповідно до ст.307, ЦК України визначено, що фізична особо може бути знята на фото -,кіно-,теле- чи відеоплівку лише за її згодою (окрім зйомки, що проводиться відкрито на вулиці, на зборах, конференціях та мітінгах).
В порушення Ст. 308 ЦК України , відеоматеріали з камер були викладені у профілі соціальної мережі Тік Ток голови ОСББ «Форсаж 2» без згоди осіб. Небезпечність даного злочину полягає в тому, що це порушує суспільні відносини, що забезпечують недоторканність приватного життя особи. Предметом злочину є конфіденційна інформація про особу. Така інформація може закріплюватися на різних матеріальних носіях: папері, касетах, дискетах, фотографіях, міститися у творі, що публічно демонструється, або у творі, виданому в засобах масової інформації, тощо.
За ці дії наступає:
Адміністративна відповідальність відповідно Кодексу України про адміністративні
правопорушення стаття 188-39. Порушення законодавства у сфері захисту персональних даних.
Недодержання встановленого законодавством про захист персональних даних порядку захисту персональних даних, що призвело до незаконного доступу до них або порушення прав суб’єкта персональних даних, тягне за собою накладення штрафу на громадян від ста до п’ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і на посадових осіб, громадян – суб’єктів підприємницької діяльності – від трьохсот до однієї тисячі неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Кримінальна відповідальність відповідно Кримінального кодексу України Стаття 182. Порушення недоторканності приватного життя.
Незаконне збирання, зберігання, використання, знищення, поширення конфіденційної інформації про особу або незаконна зміна такої інформації, крім випадків, передбачених іншими статтями цього Кодексу, караються штрафом від п’ятисот до однієї тисячі неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або виправними роботами на строк до двох років, або арештом на строк до шести місяців, або обмеженням волі на строк до трьох років.
Фальсифіковані збори: «Рішення ухвалювали без потрібної кількості голосів»
Мешканці розповідають, що конфлікт загострився після початку повномасштабного вторгнення, коли голова ОСББ виїхала за кордон. Однак установчих документів на ОСББ вона нікому не передала. В умовах воєнного стану така ситуація могла створювати ризики для безпеки та належного управління будинком. Саме тоді члени правління та інші мешканці запідозрили жінку у незаконних діях.
“Вона поїхала за кордон і документи не передала членам правління. Папери були у її чоловіка. Ви ж розумієте, війна. Завтра, не дай Бог, попаде в будинок, потрібні документи. Документи і людина, яка це може представити, має бути свідоцтво. У нас та навіть у членів правління нічого на руках не було. Ми не могли розпоряджатися коштами. Тобто, до банківського рахунку мала доступ тільки вона. Кошти на рахунку є, але доступу в нас немає. Ми не можемо нічим розпоряджатися. Якби ми вирішили купувати генератор, то необхідно було б на це збирати додатково кошти. Ну, діяли в той момент, як могли. Треба було зробити аварійне освітлення, ми зробили це самі. Пізніше прям змусили голову ОСББ купити вогнегасники”, – розповів ще один мешканець будинку.
Згодом Аліна Кудлай повернулася в місто і на питання, що відбувається в будинку і чому вона так вчинила, відповідати не захотіла. Також не відповіла, куди наразі витрачаються зібрані кошти.
“Коли їй задаєш якесь питання, вона просто робить вигляд, що тебе немає і взагалі не відповідає. Ну, але ж при цьому пише постійні наклепи в TikTok”, – додає інша мешканка.
“Люди підняли ці питання і відразу стали її ворогами. Після почалося цькування і переслідування в будинку. Почалися зніматися відео. Із загального чату ОСББ, де раніше висвітлювалися проблеми: відсутність води, світла, аварії та інші, Кудлай видалила мешканців, які стали для неї незручними. А все через те, що ми їй задавали питання: чому приватний дитсадок підключений до наших електромереж, чому відсутній лічильник, чому без дозволу мешканців та рішення загальних зборів було підключено нежитлове приміщення у будинку до мереж водопостачання нашого дому.
Зараз чат створений таким чином, що писати в ньому може тільки голова ОСББ. Вона адміністратор. Ніякого обговорення немає”, – розповів співвласник.
Коли всі “махінації” стали очевидними, ініціативна група вирішила провести збори. Мета була, за словами мешканців, покласти край свавіллю голови правління ОСББ Аліни Кудлай.
Вони додають, що ініціювали законні збори: заздалегідь, за 14 днів, повідомили всіх співвласників про проведення, надіслали повідомлення під підпис і дотрималися встановленої процедури. Скориставшись цим, голова ОСББ провела інші збори в той самий час і в тому самому місці. Після цього, стверджують люди, були використані сфальсифіковані опитувальні листи осіб, які фактично не були присутні на зборах, а дехто з них на той момент узагалі перебував за кордоном. На підставі цих документів, кажуть співвласники, було оформлено протокол зборів та проведено його державну реєстрацію, яку мешканці вважають незаконною.
“Вона зібрала збори, хоча їх насправді збирали ми. Але вона вирішила піти наперекір. В той самий час і в тому самому місці зібрала своїх прихильників і ще якихось людей. Вони не є мешканцями нашого під’їзду та членами ОСББ. Були запрошені Кудлай для її підтримки та створення напруги. Також єю були використані сфальсифіковані опитувальні листи людей, які фактично не були присутні на зборах, а деякі з них на той момент взагалі перебували за кордоном.
Тобто ми своє провели законно, а вона – ні. І ще зареєструвала його нотаріально всупереч закону по фальсифікованим листам опитування”, – розповідає ще один мешканець багатоповерхівки.
Мешканці вважають, що ситуація більше схожа на спробу силового перехоплення управління будинком. Адже, додають вони, збори були сфальсифіковані й проведені з порушенням законної процедури. Також – без належного інформування і з аргументацією на кшталт «я голова і маю на це право”. За словами людей, частину співвласників буквально перехоплювали біля будинку, закликаючи прийти та утриматися від голосування проти.
Порядок скликання та проведення загальних зборів співвласників чітко визначений Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Саме загальні збори є вищим органом управління ОСББ, а тому будь-які рішення, які впливають на спільне майно або управління будинком, мають ухвалюватися з дотриманням встановленої процедури.
Закон передбачає, що співвласники мають бути завчасно та належним чином повідомлені про дату, час, місце та порядок денний зборів. Для ухвалення рішень, які стосуються розпорядження спільним майном, встановлення додаткових систем чи зміни порядку користування будинком, необхідна кваліфікована більшість голосів — не менше двох третин від загальної площі всіх приміщень.
Якщо ж рішення ухвалюються без необхідної кількості голосів, з порушенням порядку повідомлення або без належного оформлення протоколів, такі рішення вважаються недійсними.
Мешканці подали позовну заяву до суду про визнання недійсними фальсифіковані збори ОСББ “Форсаж 2” від 25.06 2025 року та прийняті на них рішення.
Незаконне встановлення “розумного ліфта”: літні люди піднімаються пішки на високі поверхи будинку
Одним із рішень спірних зборів стало встановлення так званого “розумного ліфта”. Щоб ним скористатися, потрібно прикласти спеціальний електронний ключ або підтвердити поїздку через мобільний додаток на телефоні.
Система «розпізнає», кому дозволено користуватися ліфтом і на який поверх можна їхати. Уся інформація про поїздки зберігається в електронній системі, а доступи можна видавати, обмежувати або відключати дистанційно.
Необхідних для прийняття рішення голосів (2/3) за встановлення “розумного ліфта” в будинку не було зібрано. Незважаючи на це, систему встановили. За словами співвласників, відповідну ініціативу озвучила знайома голови ОСББ, яка закликала її не звертатися до суду, а натомість обмежити доступ до ліфта, фактично зробивши мешканців залежними від керівництва ОСББ.
“На цих зборах було було голосування за “розумний ліфт”, але голосів зібрано не було. І все одно, незважаючи на це, людина встановила цю систему. Запропонувала це подруга Аліни Кудлай. Сказала не звертатися до суду, а натомість обмежити доступ до ліфта і таким чином зробити мешканців залежними від керівництва ОСББ. При цьому, списала, звичайно, кошти з рахунку ОСББ. Рішення, по суті, не прийнято, тому що не вистачає голосів. Але кошти були з рахунку ОСББ списані, – каже мешканка будинку.
Зараз “розумний ліфт” працює з нюансами: деякі мешканці мають підніматися на свій поверх пішки, бо мають конфлікт з головою ОСББ, інші ж, зокрема літні люди, не отримали свій ключ через борги.
“Далі ключі були видані головою ОСББ вибірково. Незручним для Кудлай мешканцям їх не видала, це стали саме люди похилого віку. Також були ситуації, що людям, які підвозили на ліфті “начебто незручних людей”, вимикався ключ. Система знову адмініструється тільки нею. Ми не можемо захистити себе в цьому. Це заборонено законом. Вона бачить доступ до цих ключів, вона бачить, куди їде ключ, на який поверх і все. Так само із боржниками. Людина не запитує, яке в тебе зараз фінансове становище, вона просто бере і вимикає ліфт. До того ж ніхто не відмовляється виплачувати борги. Наприклад, можна було розбити весь борг на частини і кожного місяця платити посильну суму. Та слухати це і спілкуватися з нами Аліна Кудлай не хоче”, – розповів мешканець будинку.
Люди вважають це формою тиску та дискримінації.
Ми поспілкувалися з однією з пенсіонерок, яка потрапила під тиск голови ОСББ Аліни Кудлай. Протягом тривалого часу жінці доводилося підніматися на високий поверх самостійно. За її словами, ключ від ліфту вона отримала лише після звернення до суду. Під час передачі очільниця ОСББ буквально вламувалася до оселі та гучно стукала у двері.
“Голова ОСББ самостійно встановила так званий «розумний ліфт», але доступу до нього мені не дала – жодних ключів чи способів користування я не отримала. Я неодноразово намагалася вирішити це питання та отримати доступ, однак безрезультатно. Дякую, що мешканці звернулися до суду і мені потім дала доступ до ліфта, але при цьому ледве не виламала двері”, – згадує літня жінка та додає, що таких пенсіонерів як вона багато.
Ліфт у багатоквартирному будинку належить до спільного майна співвласників, а отже порядок користування ним регулюється не рішенням окремої особи, а виключно законом і загальними зборами ОСББ.
Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» прямо забороняє будь-яку дискримінацію співвласників у доступі до спільного майна. Це означає, що всі мешканці — незалежно від віку, матеріального стану, наявності боргів чи особистих конфліктів — мають рівне право користуватися ліфтом. Обмеження доступу можливе лише за рішенням загальних зборів і в межах, визначених законом.
Цю ж позицію закріплює Цивільний кодекс України, який гарантує кожному співвласнику рівні права володіння, користування і розпорядження спільним майном. Жоден із співвласників або орган управління ОСББ не має права одноосібно вирішувати, хто може користуватися ліфтом, а хто — ні.
Окремо законодавство захищає споживачів житлово-комунальних послуг. Закон України «Про житлово-комунальні послуги» забороняє самовільне обмеження або припинення надання послуг без законних підстав і встановленої процедури. Навіть у разі наявності заборгованості, будь-які обмеження можливі лише після дотримання визначеного законом порядку, а не шляхом фактичного «відключення» доступу до ліфта. З цього приводу є рішення Верховного Суду України, що забороняє чинити перешкоди мешканцям у користуванні спільним майном.
Мешканці будинку неодноразово звертались до голови ОСББ с запитами про надання інформаціїї та роз’яснень з правомірності встановлення “ розумного ліфту”. Відповідей не отримали жодного разу.
Вони кажуть, що вже неодноразово зверталися до поліції зі скаргами на дії голови ОСББ, однак реакція, за їхніми словами, залишається млявою.
«Поліція реагує дуже довго або взагалі не відповідає. Кажуть, що це міжособистісний конфлікт», — зазначають вони.
Попри охайний двір і доглянуту територію, люди стверджують, що жити в будинку стає дедалі важче.
«У нас гарна картинка. Але питання в тому, як живуть люди в цій “гарній клітці”. Все робиться для того, щоб ми покинули цей будинок», — підсумовують мешканці.
Порушення прав на інформацію та права на звернення передбачає відповідальність відповідно до ст. 212 Кодексу України про адміністративні правопорушення.
Відповідальність голови ОСББ за неправомірні дії ( використання коштів не за призначенням; прийняття рішень про витрати, які мають ухвалювати загальні збори; самовільне укладання угод без погодження з правлінням чи загальними зборами, як це передбачено статутом; невиконання обов’язків по скликанню зборів та не надання звітів) виникає, коли він діє поза межами повноважень, встановлених статутом та законом, укладаючи угоди або приймаючи рішення на шкоду співвласникам. Мешканці можуть визнати такі дії голови ОСББ незаконними звернувшись до суд та добитися нарахування матеріальної шкоди (якщо вона завдана), а в разі розтрати коштів — до кримінальної відповідальності (ст. 191 КК України).
Господарський суд Дніпропетровської області з’ясував, що рішення про встановлення “розумного ліфта” було прийнято з порушенням вимог законодавства і статуту ОСББ, та постановою суду від 13 січня 2025 року визнав недійсними рішення загальних зборів співвласників ОСББ «Форсаж-2», які відбулися 25 червня 2024 року та були оформлені протоколом №1.
У протоколі зборів зазначалося, що рішення підтримали 48 співвласників, що нібито становить 100% голосів. Водночас суд встановив, що підрахунок здійснювався за принципом «один співвласник — один голос», тоді як відповідно до Статуту ОСББ та Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», кількість голосів має визначатися пропорційно до площі квартири або нежитлового приміщення.
Фактично це рішення набрало лише близько 50% голосів, що не відповідає вимогам Статуту ОСББ.
Наразі триває судовий процес з приводу визнання недійсними проведення зборів взагалі, тож остаточні рішення ще не ухвалені. У наступній статті ми розповімо про результати розгляду справи. Мешканці сподіваються на законне та справедливе вирішення ситуації.
